つなぎ融資とは？
 

住宅ローンのご相談時に、つなぎ融資についてのご質問が多いです。非常にとっつきにくい仕組みになっています。このページでは分かりにくいつなぎ融資についてご説明します。

つなぎ融資とは住宅ローンが実行される前に必要な資金を代わりに支払ってくれることを言います。

住宅ローンが実行される前に必要な資金というくだりが分かりにくい箇所だと思います。

前提として中古住宅やマンションの購入の場合はつなぎ融資を利用することはありません。なぜならば物件のお引渡し時にローンが実行されますが、それ以前に資金を必要とするタイミングがないからです。

では住宅ローンが実行される前に資金が必要な場合とは？

注文住宅を建てる時です。

注文住宅を建てる時にローンが実行されるのは、建物の引き渡し時です。
しかし注文住宅はローンが実行される前に資金が必要です。具体的には着工金、中間金です。着工、中間金は出来高払となり、請負代金の７割ほど必要になります。

さらに土地を購入した場合、土地の引き渡し時もつなぎ融資が必要になります。土地を購入した時点では更地しかなく建物がないために住宅ローンを実行してもらえない銀行も多いです。

では具体的に事例でみていきます。

請負代金４０００万円

着工金　１２００万円←つなぎ融資
中間金　１６００万円←つなぎ融資
最終金　１２００万円←ローン実行４０００万円

引き渡し時に４０００万円が銀行から振り込まれます。
４０００万円の中から２８００万円分をつなぎ融資の立替をしてくれた業者に返済します。

この事例ですとつなぎ融資は２８００万円ですが、つなぎ融資を１０００万円分だけ利用することも可能です。その場合足らずの１８００万円は自己資金で立替をして４０００万円のローン実行から立替分を充当することも可能です。

後述しますが、つなぎ融資は無料で利用できるわけではないので、自己資金で短期立替が可能でしたら自己資金で立替をしたほうが費用がかかりません。

つなぎ融資は全ての金融機関で取り扱っているわけではありません。またつなぎ融資のみをする金融機関もございます。

つなぎ融資に伴う費用として、事務手数料、印紙代、金利があります。

事務手数料は１１万円が一般的です。

印紙代は借入額によって違いますが、１０００万円超～５０００万円以下ですと２万円になります。

金利は２％～４％くらいが一般的です。

他にも手数料のみという金融機関もございます。利用できるならお安くできる可能性があります。

では前述の事例にて具体的に計算してみます。

工期４か月、つなぎ融資金利３％を想定しています。

請負代金　４０００万円　

着工金　　１２００万円×３％÷365日×120日＝約１２万円
中間金　　１６００万円×３％÷365日×120日＝約１２万円

合計約２４万円＋事務手数料１１万円＋印紙代２万円＝約３７万円費用が掛かります。

計算式から読み取れますように、期間が伸びれば伸びるほど、金額が増えれば増えるほど費用が発生します。ですので前述したように、自己資金で賄える金額は一時立替をすれば費用を抑えることが可能です。

つなぎ融資は費用が発生するために敬遠されることもあります。

その場合一部の銀行で分割融資という方法を選ぶことができます。

前述の例で説明します。

請負代金　４０００万円

着工金　　１２００万円←分割融資実行
中間金　　１６００万円←分割融資実行
最終金　　１２００万円←分割融資実行

そのつど住宅ローンが実行されますのでつなぎ融資に関わる費用が発生しません。分割融資超低金利の銀行ではあまり取扱がありませんが、もし利用できるのなら検討しても良いかと思います。

ほかに分割融資に似ていますが、かなりマニアックなプール方式もご紹介します。

請負代金　４０００万円

着工金　　１２００万円←4000万円全額ローン実行されるが、プールされ1200万のみ入金され、2800万円は振り込まれずプールされる。　　　　　　　

中間金　　１６００万円←プール分から実行される
最終金　　１２００万円←プール分から実行される

一見分割融資に似ていますが、マイナス点もあります。

4000万円のローンが最初に実行されるためそこから4000万円分の金利が発生します。（引き渡し時まで金利は発生しますが、支払い猶予してもらうことはできます。）まだ実質的には貰っていない融資に金利がかかるのはマイナスです。

抵当権設定の登録免許税にも違いがあります。

つなぎ融資の場合、建物が建った状態で抵当権が設定されるため、多くのケースで抵当権の設定登録免許税の減税が受けることができますが、プール方式の場合更地に抵当権を設定することになり、減税を受けることができません。借入額×0.1％が減税の登録免許税ですが、減税なしですと借入額×0.4％が必要となります。

今回の例でいうと

4000万円×0.4％＝16万円
4000万円×0.1％＝4万円

12万円の差額がでます。

プール方式を採用している金融機関はかなり少ないですが、もし利用できるのならば検討してみてください。

住宅ローンのつなぎ融資に解説いたしました。

またローンの方式にも触れましたが、金融機関ごとに方式が様々です。資金計画はお家選びと同じくらい大事ですので、専門家にご相談ください。

晴丸株式会社では専任のファイナンシャルプランナーが在籍しております。資金計画でトータル費用にかなり差がでます。ぜひお気軽にご相談ください。